Jak kształtuje się oprocentowanie pożyczek hipotecznych w obecnej sytuacji?

Oprocentowanie pożyczek hipotecznych w Polsce kształtuje się obecnie na poziomie, który daje kredytobiorcom powody do optymizmu. W maju 2025 roku obserwujemy spadek kluczowego wskaźnika WIBOR 3M do około 5,35%, co przekłada się na obniżenie rat kredytów hipotecznych nawet o 100-200 zł miesięcznie dla przeciętnego kredytu [1]. Ta korzystna sytuacja stanowi znaczącą zmianę po okresie wysokich stóp procentowych z lat 2021-2024.

Mechanizm kształtowania się oprocentowania hipotecznego

Oprocentowanie pożyczek hipotecznych w Polsce opiera się na dwóch głównych składnikach: wskaźniku WIBOR oraz marży banku. WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik określający oprocentowanie, po jakim banki pożyczają sobie nawzajem środki pieniężne [3]. Do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych najczęściej stosuje się WIBOR 3M (trzymiesięczny) lub WIBOR 6M (sześciomiesięczny) [3].

Wysokość tego wskaźnika nie jest przypadkowa – stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej wpływają na poziom WIBOR, a tym samym na oprocentowanie kredytów hipotecznych i wysokość rat [3]. Ten mechanizm sprawia, że decyzje podejmowane przez NBP mają bezpośredni wpływ na budżety domowe tysięcy Polaków.

Obecne trendy na rynku kredytów hipotecznych

Rok 2025 przyniósł wyraźną poprawę sytuacji dla kredytobiorców. Spadek wartości wskaźnika WIBOR jest szczególnie widoczny w przypadku WIBOR 6M, który osiągnął poziom około 5,03% na początku maja 2025 roku [1]. Ta zmiana ma realne przełożenie na portfele kredytobiorców – obniżenie rat kredytów hipotecznych nawet o 100-200 zł miesięcznie dla przeciętnego kredytu na 400 000 zł na 30 lat [1].

Optymistyczne prognozy wskazują, że Rada Polityki Pieniężnej może w 2025 roku obniżyć stopy procentowe o łącznie około 1 punkt procentowy, co dalej wpłynie na koszt kredytów [1]. Taka perspektywa oznacza, że obecny trend spadkowy może się utrzymać przez kolejne miesiące.

Pozytywne zmiany w oprocentowaniu przekładają się na ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. W kwietniu 2025 roku liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła o 4% względem marca 2025 i o 12% rok do roku [2]. Jeszcze bardziej imponująco prezentują się dane dotyczące wartości – udzielone kredyty zwiększyły się o 6% miesiąc do miesiąca i o 18% rok do roku [2].

Rodzaje oprocentowania i ich charakterystyka

Kredytobiorcy mogą wybierać między różnymi formami oprocentowania, z których każda ma swoje zalety i wady. Kredyty hipoteczne oparte są na zmiennym oprocentowaniu powiązanym z WIBOR, gdzie zmiany WIBOR bezpośrednio wpływają na wysokość rat. Obecnie wysokość oprocentowania kredytów z okresowo stałą stopą w 2025 roku wynosi około 7,5-8,5%, natomiast zmienne RRSO to około 8-10% [3].

Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy oraz jego skłonności do ryzyka. Spadek WIBOR powoduje niższe raty kredytów zmiennoprocentowych, co w obecnej sytuacji przemawia za tą opcją. Jednak należy pamiętać, że zmienne oprocentowanie wiąże się z nieprzewidywalnością przyszłych rat.

Wpływ polityki pieniężnej na koszt kredytów

Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest efektem wcześniejszych wzrostów inflacji i stóp procentowych w latach 2021-2024, które mocno podniosły oprocentowanie, a następnie ich stopniowego obniżania w 2025 roku. Ten cykl pokazuje, jak istotny wpływ na oprocentowanie pożyczek hipotecznych ma polityka pieniężna prowadzona przez bank centralny.

Warto zauważyć, że próba zastąpienia WIBOR wskaźnikiem WIRON w 2024 roku została wycofana, więc WIBOR pozostaje kluczowym wskaźnikiem [3]. Ta decyzja zapewnia stabilność i przewidywalność systemu referencyjnego dla kredytów hipotecznych.

Perspektywy rozwoju rynku hipotecznego

Mimo korzystnych trendów w oprocentowaniu, wysokie ceny nieruchomości mają wpływ na koszt zobowiązań [2]. Ta sytuacja sprawia, że nawet przy niższych stopach procentowych, całkowity koszt kredytu może pozostać wysoki ze względu na większe kwoty pożyczek potrzebnych do zakupu nieruchomości.

Rosnąca liczba udzielanych kredytów hipotecznych wskazuje na to, że spadek WIBOR może zachęcać do wzrostu popytu na kredyty hipoteczne, co jest widoczne w statystykach BIK. Ten trend może się utrzymać, jeśli stopy procentowe będą dalej spadać zgodnie z prognozami.

Kredytobiorcy rozważający zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinni uważnie śledzić zmiany wskaźników referencyjnych oraz decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Obecny moment może być korzystny dla rozpoczęcia procedury kredytowej, zwłaszcza jeśli prognozy dotyczące dalszego spadku stóp procentowych się sprawdzą.

Źródła:

[1] https://www.infor.pl/prawo/umowy/finanse/6908397,juz-w-maju-2025-r-nizsze-raty-kredytow-hipotecznych-o-100200-zl-i-wiecej-bo-wibor-sporo-zmniejszyl-sie-juz-w-kwietniu-a-najbardziej-wibor-6m.html

[2] https://wnioskomat.com/blog/w-jakiej-kondycji-jest-rynek-kredytow-hipotecznych-w-polsce-w-2025-roku

[3] https://www.bik.pl/poradnik-bik/bezpieczny-kredyt-hipoteczny